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Consideraciones sobre el Agente Urbanizador
La aprobación, por la Generalitat Valenciana, de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (recientemente derogada por la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanística Valenciana, de carácter continuista), supuso la ruptura con el tradicional sistema urbanístico estatal, que responsabilizaba y atribuía a los propietarios del suelo la acción urbanizadora; situación que había generado una gran dificultad para convertir suelo urbanizable en urbanizado ya que la ejecución del planeamiento implicaba un proceso muy complejo y costoso difícilmente abordable por el propietario (normalmente con medios limitados y sin voluntad de desarrollar el suelo).
Así, la LRAU fue la primera norma que recogió la figura del agente urbanizador, tras lo que la gran mayoría de las Comunidades Autónomas la han introducido en sus respectivas leyes urbanísticas, aunque a veces sólo de forma parcial. De hecho, la propia Ley 6/1998, del Suelo y Valoraciones parece haber autorizado la posibilidad de que un tercero no propietario participe en la gestión del suelo (artículo 4.3: «En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá la participación de la iniciativa privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo»).
El principal objetivo de la figura del urbanizador fue el de incentivar a los propietarios, a que llevarán a cabo la ejecución del planeamiento, y esto a través de la posibilidad de intervención de un tercero no propietario en caso de que éstos incumplieran el deber legal de urbanizar. Se pretendió además la reducción de los precios del suelo promoviendo la producción de suelo urbanizado (con la idea de que el suelo es el principal factor que encarece el precio de los productos inmobiliarios).
Muchos expertos consideran este instrumento como necesario para dinamizar el suelo cuando algún propietario no quiere desarrollar su terreno, facilitando el proceso de creación de solares y permitiendo dar una utilidad a suelos abandonados por sus propietarios.
Si bien es cierto que el sistema ha llevado a una mejora de la gestión urbanística, agilizando la misma y generado cantidades importantes de suelo urbanizado, no es menos cierto que, en la Comunidad Valenciana, la aplicación de la LRAU ha generado numerosas críticas, en particular vertidas por los propietarios, entre ellas destacan (según el Informe del Sindic de Greuges emitido en noviembre del año 2004):
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La valoración insuficiente del suelo y de las construcciones por parte del urbanizador «de tal manera, que, si el propietario opta por pagarle en terrenos, al tener éstos escaso valor, tiene que ceder una buena porción de los mismos, o bien, optar por la expropiación, abonándosele una indemnización muy alejada de los valores de mercado».
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La valoración de los costes de urbanización, que pueden ser modificados una vez adjudicado el Programa de Actuación, sin ningún tipo de limitación.
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La escasa información relativa a las actuaciones urbanísticas que afecten a los titulares de los terrenos, sustituyendo la notificación formal por un aviso al titular catastral (entendiendo que el aviso es un sistema de comunicación más ágil que la notificación administrativa). Así como la dificultad de acceso a la documentación durante el trámite de información pública.
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La falta de una distinción clara entre el suelo urbano consolidado y el no consolidado, lo que ha llevado a «incluir en unidades de ejecución a desarrollar mediante actuaciones integradas, y con ello exigir el cumplimiento de los deberes correspondientes a los propietarios de suelo urbano no consolidado, incluso solares».
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La falta de aplicación de las prescripciones y garantías recogidas en la Ley de Contratos. Véase a modo de ejemplo la Sentencia de 6 de junio de 2003 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana: «en el caso que nos ocupa la condición de concejal del administrador único de la empresa adjudicataria del Programa es incardinable en la prohibición para contratar con las Administraciones Públicas establecidas en el apartado e) del art.20 de la L. 13/1995».
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La pasividad de las Administraciones frente las obras ilegales que terminan consolidándose ante el incumplimiento de las órdenes de ejecución por los propietarios, si es que se llegan a dictar.
Independientemente de estás críticas, es innegable el desmesurado crecimiento de la urbanización en el litoral valenciano durante los últimos años, así, los sectores más críticos con esta situación entienden que los urbanizadores están actuando sin más propósito que las enormes ganancias que la actividad constructiva puede llegar a generar, sin preocuparse ni por el tipo de suelo en el que se llevan a cabo las actuaciones (incluso en suelo protegido), ni en el hecho de que se carezcan de recursos naturales, y olvidando que la finalidad del urbanismo ha de ser definir el modelo de desarrollo, no solo de la ciudad sino del territorio, así como el de definir el espacio público, siempre de acuerdo con el interés general y el bien común