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LIRISMO URBANISTICO
La nueva Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo anticipa en su preámbulo que: es voluntad de la norma prescindir «de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar un concreto modelo urbanístico y para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco común», así pretende ser una norma referida al régimen del suelo y al ejercicio en régimen de igualdad de los derechos reconocidos por la Constitución y cuya gestión está atribuida al Estado (acceso a una vivienda digna y adecuada, participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas, regulación de los usos del suelo para impedir la especulación, derecho a un medio ambiente adecuado).
Esta voluntad se refleja en la introducción de importantes novedades, la primera es que todo el texto está impregnado de la voluntad de apostar por un desarrollo sostenible, como indica la exposición de motivos, y por la consideración del suelo como un bien escaso, y no renovable, a proteger; en oposición al modelo desarrollista del urbanismo histórico español volcado en la creación de nueva ciudad; así, se pretende minimizar el impacto de aquel crecimiento y apostar por la regeneración de la ciudad existente. El legislador estatal opta por determinar, en oposición a la tradicional clasificación del suelo, dos situaciones básicas del suelo en función de su estado actual: urbano, el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, o rural, el preservado por la ordenación territorial y urbanística, el suelo para el que los instrumentos de ordenación prevean su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y todo el que no tenga la condición de urbanizado.
Puede que sea, como la mayoría, una ley bienintencionada. Pero no se cree que vaya a resultar la solución a los serios problemas urbanísticos.
La reserva del 30% de edificabilidad residencial para vivienda protegida, ya existía en Andalucía desde 2005, cuando se modificó en este sentido la LOUA. Y no por ello han bajado los precios. Porque el de la VPO es tasado y porque el beneficio que el promotor deja de percibir al verse obligado a construir más vivienda protegida, lo repercutiría en la vivienda libre.
La solución aportada es que las Administraciones expropien, para lo cual sí resulta ventajosa la nueva ley, por el tema de las nuevas valoraciones. Pero pese a «valorar lo que hay, y no lo que puede llegar a haber», es decir, sin contar las expectativas urbanísticas, ¿qué Ayuntamiento tiene dinero para expropiar grandes cantidades de suelo? Si precisamente el gran problema de las Entidades Locales es el de la financiación.
Asimismo, este nuevo sistema de valoraciones es aplicable a efectos de expropiaciones, indemnizaciones y responsabilidad patrimonial de la Administración. Pero en el mercado libre, el suelo va a seguir costando lo que el demandante esté dispuesto a pagar. Un supuesto: un suelo de un sólo propietario clasificado en un PGOU como urbanizable sectorizado, con su Plan Parcial aprobado, con su Proyecto de Reparcelación aprobado, con su Proyecto de Urbanización aprobado, con sus licencias concedidas… Es decir, listo para poner el primer ladrillo. ¿El propietario va a venderlo a precio de patatal? Pues puede dudarse. Según la Ley 8/07, ese suelo seguiría estando en la situación básica de rural, por lo que de cambiar el sistema de actuación y ser expropiado por la Administración se valoraría como tal (más las indemnizaciones correspondientes, claro). Las valoraciones de la nueva ley sólo entran en juego cuando interviene una Administración pública. En el libre mercado sigue rigiendo la ley de la oferta y la demanda.
El problema del urbanismo y la especulación sólo pueden remediarse desde el realismo y pragmatismo de los actores implicados; y sin resolver previamente la financiación de los ayuntamientos , la demanda del mercado y los costes de construcción, son normas que brindan al sol unas exigencias que ninguna Ley del Suelo puede remediar. En ocasiones las leyes son como la lírica, puede que expresen sentimientos e intenciones; pero la realidad y la retórica difícilmente suelen coincidir en estos asuntos.